¡Hola! Qué gusto platicar contigo sobre un tema que a muchos nos emociona: dar el salto para invertir en bienes raíces. Es normal sentir un poco de incertidumbre al principio, pero con la información adecuada y una buena guía, ¡puedes lograrlo!
En este artículo, queremos compartir contigo nuestra perspectiva, basada en años de experiencia y en el análisis profundo del mercado inmobiliario mexicano.
Lo primero es saber, ¿para qué quieres esta propiedad?
La primera pregunta que siempre hacemos a quienes se acercan a nosotros es: ¿para qué quieres esta propiedad? Esta pregunta es clave porque, dependiendo de tu respuesta, el enfoque para invertir o comprar cambia por completo. No es lo mismo buscar una propiedad para construir tu hogar, un espacio donde verás crecer a tu familia, que comprarla como una inversión estratégica.
Si estás buscando un hogar:
Aquí la visión es a largo plazo. Piensa en tu vida en los próximos 5, 10 o incluso 20 años. Pregúntate:
- ¿Dónde trabajas y dónde esperas trabajar en el futuro?
- ¿Dónde estudiarán tus hijos o dónde te gustaría que lo hicieran?
- ¿Qué tipo de vida quieres llevar y en qué entorno te sentirías más feliz y realizado?
No te dejes llevar solo por las tendencias del momento o por esa cafetería de moda en una zona. Es crucial elegir un lugar donde realmente te veas viviendo por un buen tiempo, considerando factores como la cercanía al trabajo o a la escuela. Además, no olvides que, aunque la prioridad es vivir en el lugar, sigue siendo una inversión a largo plazo, y debe tener potencial de plusvalía. Es decir, que con el tiempo, el valor de esa propiedad aumente, lo que hará que tu inversión crezca.
En ciudades como la Ciudad de México, por ejemplo, hemos visto cómo las zonas populares como la Roma, Condesa e Hipódromo Condesa han generado un “efecto de expansión” hacia colonias cercanas, como Doctores, Escandón, Narvarte o Portales, que tienen un gran potencial de crecimiento futuro. Esto es una excelente estrategia para que tu propiedad gane valor con el tiempo
Si tu objetivo es invertir en bienes raíces:
El enfoque cambia un poco. Aquí lo más importante es la demanda de renta. Es decir, buscas propiedades en zonas donde siempre haya una alta demanda de personas buscando departamentos para rentar. Ejemplos de estas zonas en la CDMX son la Roma, Nueva Santa María o el Centro de la ciudad. Si te diriges a estas áreas, es probable que puedas obtener una buena rentabilidad por tu inversión.
Otro punto clave es el tamaño de la propiedad. Las propiedades más pequeñas, como un departamento de entre 28 y 50 metros cuadrados, tienden a rentarse más rápido. Esto se debe a que son atractivas tanto para rentas a corto plazo, como las que se publican en plataformas digitales, como para rentas a largo plazo. Además, este tipo de propiedades tiene una mayor rotación de inquilinos, lo que las hace muy versátiles.
Evaluando la rentabilidad
Una forma muy útil de evaluar si una propiedad es una buena oportunidad de inversión es calculando el rendimiento que te dejaría la renta frente al precio total de la propiedad. Por ejemplo, si un departamento se renta en $5,000 al mes, eso te generaría $60,000 al año. Si el precio de venta del departamento es de $600,000, eso quiere decir que el rendimiento de renta anual es del 10% sobre tu inversión. Si este porcentaje es similar a lo que ganarías si dejaras tu dinero en el banco, ¡es una señal muy positiva!
Esto es solo un ejemplo, sabemos que hoy en día es difícil encontrar una propiedad a ese monto, pero para que tengas una idea. También tienes que considerar los gastos que implica tener esa propiedad y reducirlo siempre de tu porcentaje de ganancia. En CDMX, el Cap Rate promedio va entre un 4% al 6%, así que si consigues una propiedad con un Cap Rate de más, esta podría ser una buena oportunidad.
Cómo te ayudamos en Monopolio a encontrar estas oportunidades
En Monopolio, nuestra misión es democratizar el acceso a la información del mercado inmobiliario. Queremos que puedas tomar decisiones más informadas, basadas en datos reales y transparentes.
Usamos inteligencia artificial para analizar grandes cantidades de datos provenientes de todos los portales inmobiliarios en México, y nuestros algoritmos procesan esta información para predecir los precios de las propiedades. Esto incluye más de 200 variables como datos económicos, de mercado, seguridad, tráfico y servicios en las zonas. Todo esto nos ayuda a ofrecerte una visión precisa del valor real de cada propiedad.
Una de las métricas clave que usamos es el Cap Rate, o rendimiento anual, que te muestra cuánto te queda de tu inversión después de descontar los gastos operativos. Si te interesa el flipping (comprar, remodelar y vender), también analizamos las fotos de las propiedades para identificar cuáles tienen un gran potencial de revalorización.
Además, en Monopolio queremos que sepas que no estamos aquí para venderte propiedades. Nuestro objetivo es brindarte las herramientas para que tomes las mejores decisiones. Nuestra información es gratuita, transparente y completamente imparcial.
Conceptos financieros clave para invertir
Al invertir en bienes raíces, hay algunos conceptos financieros que debes dominar:
Apalancamiento: Utilizar un crédito hipotecario puede ser una estrategia inteligente, pero es crucial no endeudarse demasiado. Asegúrate de tener un buen enganche.
Plusvalía: Analiza la plusvalía histórica de una zona, ya que te puede dar una idea del potencial futuro de esa área.
Liquidez: Se refiere a la facilidad con la que puedes vender una propiedad si necesitas el dinero. Es más relevante para los inversionistas que buscan vender rápidamente.
Impuestos y otros gastos: No olvides los impuestos asociados a la compra y venta, así como los gastos recurrentes como el impuesto predial.
La clave: flujo de efectivo
Recuerda, cualquier inversión inmobiliaria debe generar un flujo de efectivo positivo. Asegúrate de que las propiedades que elijas te brinden un retorno adecuado a lo largo del tiempo.
Esperamos que esta info te sirva de guía para saber cómo empezar a invertir en bienes raíces, tanto para comprar tu hogar como para hacerlo con fines de inversión. Si tienes dudas o necesitas más información, recuerda que en Monopolio estamos aquí para ayudarte. ¡Explora nuestra plataforma y encuentra las mejores oportunidades!
