Si te has preguntado cuánto necesitas ganar para comprar una casa en México, la respuesta tiene más partes de las que parece a simple vista. No es solo cuestión de ver el precio del inmueble y dividirlo entre los meses del crédito. Entran en juego el enganche, la mensualidad real, los gastos de cierre y hasta la ciudad donde decidas comprar. Aquí te explicamos todo con números reales para que puedas sacar tus propias cuentas antes de dar el siguiente paso.

El precio promedio de una vivienda en México hoy

El precio promedio de una vivienda en México ya superó los 2 millones de pesos, de acuerdo con datos de la Sociedad Hipotecaria Federal. Para explicar los cálculos de forma clara, en este artículo usamos como ejemplo una propiedad de 2,250,000 pesos, un precio común en zonas urbanas del país.

Por qué siempre te piden 20% de enganche para un crédito hipotecario

Aunque el enganche mínimo que exige la banca en México es de 10%, en la práctica lo normal es dar 20%. La razón es que los bancos solo financian entre 80% y 85% del valor del avalúo del inmueble, y si aportas menos enganche, la mensualidad sube tanto que tu capacidad de pago ya no alcanza para que te aprueben el crédito hipotecario.

Por qué la mensualidad real es más alta de lo que crees

El banco no calcula tu pago mensual solo con la tasa de interés, que ronda entre 11.5% y 12.5%. También suma el seguro de vida e incapacidad, el seguro de daños al inmueble y una comisión de administración mensual. Todo esto junto arma el CAT (Costo Anual Total), que es el costo real de tu crédito hipotecario.

En México, por cada millón de pesos de crédito a 20 años, con un CAT promedio de 13.5%, la mensualidad real con seguros incluidos ronda entre 12,500 y 13,500 pesos. Los bancos calculan que esa mensualidad no debería superar entre 30% y 35% de tu ingreso mensual, dependiendo de la institución, y así determinan cuánto ingreso necesitas comprobar.

Cuánto ingreso necesitas según el enganche que des

Con una vivienda de 2,250,000 pesos, dar 20% de enganche significa aportar 450,000 pesos y financiar 1,800,000. La mensualidad real, con seguros incluidos, ronda entre 23,500 y 24,500 pesos, y el banco te va a pedir un ingreso de entre 68,000 y 70,000 pesos al mes.

Si en cambio das solo el 10% mínimo, el enganche baja a 225,000 pesos, pero financias 2,025,000. Aquí la mensualidad sube a entre 26,500 y 28,000 pesos, y el ingreso exigido también sube, a entre 77,000 y 80,000 pesos al mes. Dar menos enganche termina costándote más cada mes.

Los gastos que casi nadie te menciona

Aparte del enganche, hay que sumar los gastos de notaría, impuestos y registro, que representan entre 5% y 7% más del valor del inmueble. Con esta vivienda de ejemplo, esto significa entre 112,500 y 157,500 pesos extra, y son gastos que no se pueden incluir en el crédito, se pagan aparte, de tu bolsillo.

Cuánto necesitas tener ahorrado en total

Sumando enganche y gastos de cierre, necesitas tener ahorrado entre 337,500 pesos (con 10% de enganche) y 607,500 pesos (con 20% de enganche), antes de poder firmar tu crédito hipotecario.

Cómo cambia el ingreso necesario según la ciudad

El ingreso mensual que te van a exigir también depende de la ciudad donde compres. En la Ciudad de México, con una vivienda promedio de casi 4 millones de pesos, el ingreso necesario va de 67,855 a 125,215 pesos al mes. En Querétaro, de 40,365 a 75,000 pesos. En Jalisco, de 34,960 a 65,075 pesos. Y en estados más accesibles como Tamaulipas o Durango, de 18,600 a 35,430 pesos al mes.

Comprar casa en México es cuestión de planeación, no solo de ingresos

Como puedes ver, comprar una casa en México no depende únicamente de cuánto ganas. Depende de cuánto tienes ahorrado, qué tanto enganche puedes dar y en qué ciudad decides comprar. Sacar estas cuentas con anticipación te permite planear con realismo y evitar sorpresas al momento de solicitar tu crédito hipotecario.

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