En los últimos cinco años, el ecosistema de empresas proptech en México ha crecido de manera acelerada, impulsado por la disponibilidad de capital de riesgo, el auge de la digitalización post-COVID y una narrativa optimista sobre la disrupción del mercado inmobiliario. Sin embargo, detrás de esta efervescencia hay una realidad menos alentadora: la mayoría de estas startups están destinadas a fracasar y después de un hype causado por nuevos fondeos o por gasto de marketing la mayoría de estas empresas irán desapareciendo y perdiéndose en el olvido poco a poco.
La realidad del mercado inmobiliario mexicano
La razón principal no es la falta de necesidad de innovación, el sector inmobiliario mexicano, caracterizado por su opacidad, informalidad y fragmentación, es perfecto para soluciones tecnológicas. El problema radica en que la gran mayoría de las empresas proptech están construidas sobre modelos importados de economías desarrolladas, sin una adaptación profunda al contexto local. Varios emprendedores al escuchar levantamientos de capital en países desarrollados intentan emular a estos innovadores y ser los primeros en traer ese modelo de negocio a México y al resto de Latinoamérica sin realmente un estudio y adaptación a nuestra realidad.
Modelos como iBuyers, fractional ownership, marketplaces inmobiliarios integrados o plataformas de gestión de rentas replican íntegramente soluciones que han tenido tracción en Estados Unidos, Europa o Asia, pero que enfrentan enormes barreras estructurales en México. Entre estas características locales puedo destacar:
- Baja digitalización en las transacciones inmobiliarias, lo que complica cualquier intento de digitalización directa sin intermediación legal. El proceso de compra está desconectado y no funciona igual que en ninguna otra parte del mundo.
- Alta participación de mercado de bajos ingresos con esquemas como Infonavit y/o Fovissste. Esto limita las viviendas que se pueden adquirir y también crea barreras para la comercialización de estas viviendas en el mercado secundario.
- Baja penetración de crédito hipotecario, que limita la escalabilidad de modelos apalancados en financiamiento institucional.
- Limitada bancarización y desconfianza en plataformas digitales, especialmente fuera de las grandes ciudades.
La mayoría de las proptech no han diseñado sus soluciones desde las fricciones reales del mercado mexicano, sino desde una lógica de producto “top-down”, tratando de forzar una propuesta tecnológica sobre un sistema que aún no tiene la infraestructura ni la cultura para adoptarla. Algunos de estos cambios tomarán años y se refieren a cambios culturales o de manera de pensar de una generación entera.
Este desfase generará un efecto correctivo inevitable. Las startups que no alcancen tracción real, y aún más importante tener ingresos y rentabilidad en el corto plazo, verán cómo se seca el financiamiento. En mercados desarrollados algunas empresas proptech se valúan en base a “leads” o “usuarios”, en la realidad mexicana tenemos que prepararnos a tener negocios rentables y autosustentables, pues el financiamiento y acceso al capital es más volátil y esporádico. Ya estamos viendo una contracción del venture capital en etapas tempranas y una presión creciente por demostrar rentabilidad en modelos que nunca fueron diseñados para operar con eficiencia en mercados emergentes.
Solo sobrevivirán aquellas proptech que logren tres cosas: entender profundamente la estructura del mercado inmobiliario mexicano, iterar con rapidez sobre la base de feedback real del usuario, y construir modelos de negocio resilientes que no dependan únicamente del capital externo. Las soluciones que nacen desde el terreno, trabajando mano a mano con notarios, brokers, desarrolladores y usuarios finales, tienen una posibilidad real de construir ventaja competitiva sostenible.
La nueva etapa del PropTech: menos promesas vacías, más soluciones reales
En resumen, el boom proptech en México se enfrenta a su primera gran corrección. No es el fin del proptech, sino el fin de las copias superficiales. Lo que viene es una etapa más madura, más técnica y más local. Y, como suele pasar en estos ciclos, los pocos que queden serán mucho más fuertes. Se parece más a una carrera de ultra maratón que a un sprint de 5 kilómetros. ¿Cuántos seguirán aquí con energía cuando vean que esto no es una manera de hacerse millonarios rápido?
Estamos entrando a una nueva etapa del proptech: menos hype, más ejecución local. Y eso es una buena noticia. Porque significa que vendrán menos promesas vacías, y más soluciones construidas desde la raíz del problema que al final tengan que agregar valor al usuario y no solo crear métricas de vanidad.
¿Qué opinas tú? ¿Estamos listos para una nueva generación de proptech mexicanas verdaderamente con innovación basada en cada mercado?
