Por Jorge Combe, co-founder de DD360
Hay que aceptarlo, el capitalismo y el consumismo nos ganaron. Estamos siendo bombardeados constantemente por oportunidades de compra, fin de promociones, 2×1 y meses sin intereses. Estas promociones atacan nuestros más bajos instintos de supervivencia y de buscar confort; terminamos cayendo como presas para gastar el dinero que no debemos, en cosas que no necesitamos.
El mundo y las prioridades están invertidas. Lo ideal es que debemos gastar en excesos o cosas banales, del dinero que nos sobra después de ahorrar y de pagar nuestros gastos básicos. La realidad es que la mayoría de las personas funcionan al revés: con tarjeta de crédito ya se gastaron el dinero en lo que no necesitaban y cuando voltean a ver el dinero destinado al ahorro es ¨0¨. Ni hablar de bajar los saldos en esas tarjetas de crédito que están al límite y con tasas astronómicas.
Aquí es donde entran las inversiones. ¿Y qué mejor que las inversiones inmobiliarias? Aquí te explico los beneficios de comprar un inmueble con crédito hipotecario.
- Apreciación: los bienes inmuebles se tienden a apreciar por encima de la inflación. Esto hace que nuestro dinero esté protegido contra períodos de alta inflación y en el largo plazo esperaríamos una apreciación de nuestro inmueble.
- Prelación de pago: al contar con un pago de una hipoteca, ahora mentalmente asignamos este dinero a este pago y nos imposibilita gastos innecesarios. Lo que antes eran los residuales de nuestro ingreso, ahora se vuelve algo que todos los meses está destinado a pago.
- Flujo: los bienes inmuebles los podemos rentar y con esto conseguir un flujo extra que nos ayude al pago de la hipoteca, o, si ya terminamos de pagar, más dinero para invertir o para disfrutar.
- Tasas nominales: hay otro beneficio pocas veces conversado, que tiene que ver con que las tasas que nos cobra la financiera están en tasas nominales, mientras que los inmuebles (como dijimos en el primer punto) tienden a conservar su valor en términos reales.
Ahora, no es comprar por comprar. Si bien no es complicado, hay que seleccionar los mejores inmuebles para que las posibilidades de renta y de apreciación estén a nuestro favor.
- Ubicación: es decir, cuáles son las colonias donde la demanda está creciendo o está por encima de la oferta.
- Tamaño óptimo: esto se refiere al tamaño donde el departamento puede ser utilizado para renta de corto plazo o de largo plazo; en lo personal, me gustan los depas de 35-50 m².
- Precio por m²: hay que analizar el precio de entrada a la inversión para maximizar el Cap Rate, así como la apreciación del inmueble.
Para las tres principales características: ubicación, tamaño y precio por m² puedes usar Monopolio. Con lo que conozco del mercado, actualmente mis selecciones serían con las siguientes características:
- Ubicación: colonias con buena ubicación en zonas centrales de las ciudades. Ejemplo: Roma Norte, Condesa, Hipódromo, Centro.
- Tamaño óptimo: departamentos de entre 35-50 m².
- Precio por m²: depende en cuál de las colonias arriba mencionadas, pero buscar estar 15-20% por debajo de los valores promedio del mercado. En Roma Norte buscaría oportunidades en $70,000 MXN por m², mientras que en el Centro oportunidades entre $40,000 o $45,000 MXN por m².
De igual manera, la industria inmobiliaria es dinámica y por eso lo que hoy es el óptimo se irá moviendo constantemente hasta buscar nuevos equilibrios. Hay que estar todo el tiempo analizando el mercado y tratando de identificar nuevas tendencias.
La buena noticia es que en Monopolio estamos para convertirnos en tu aliado de datos, para permitirte encontrar las mejores oportunidades y de igual manera volverte un experto inmobiliario.
Y tú, ¿ya empezaste?
