El terremoto de magnitud 7.4 que sacudió el occidente de Colombia hace apenas unos días, dejando daños severos en ciudades como Manizales, Pereira y Cali, es el tipo de noticia que nos regresa de golpe a una pregunta que en México ya conocemos bien: ¿qué pasa si mi edificio no resiste? Aquí, con la memoria todavía fresca de 1985 y 2017, vale la pena entender exactamente qué implica esa posibilidad, más allá del susto del movimiento. Si estás comprando un departamento o ya eres propietario, esto es lo que necesitas saber.

¿Qué implica el Régimen de Propiedad en Condominio?

Cuando hablamos de “Régimen de Propiedad en Condominio”, nos referimos a una estructura legal donde tú eres propietario de tu departamento y, al mismo tiempo, copropietario de las áreas comunes del edificio. La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México, en su artículo 9, establece que todo condominio tiene la obligación de contratar una póliza de seguro que cubra específicamente terremoto, inundación, explosión e incendio, además de daños a terceros. Esta obligación quedó consolidada desde la reforma de 2011, pero muchos edificios de la CDMX se construyeron antes de esa fecha, lo que en la práctica significa que no todos cumplen con este requisito hoy en día.

Posibles escenarios ante la destrucción de un edificio

Después de un terremoto devastador, si tu edificio está bajo el Régimen de Propiedad en Condominio, hay dos rutas posibles:

Si el edificio está asegurado, se puede optar por la reconstrucción, el refuerzo estructural, o cualquier otra solución viable que determinen los expertos a cargo del dictamen.

Si no se puede o no se desea reconstruir, es posible extinguir el régimen de condominio. Para esto, los condóminos deben acudir con un notario y firmar el documento correspondiente. Esta decisión implica que cada propietario se convierte en dueño de una fracción del terreno, en un porcentaje que depende de los acuerdos establecidos al momento de constituir el régimen.

Si el edificio no está bajo este régimen, los propietarios decidirán conjuntamente el destino del terreno, sin las reglas específicas que aplican a los condominios.

Seguros y préstamos: lo que casi nadie te explica

Al comprar un departamento con un crédito hipotecario, es común que el banco exija un seguro que cubra daños al inmueble. Aquí está el detalle importante que muchas personas no consideran: ese seguro, en la mayoría de los casos, protege al banco, no a ti. Si ocurre un siniestro, la aseguradora liquida la deuda pendiente ante el banco, pero tú podrías quedarte sin tu hogar y sin la deuda saldada a tu favor, solo sin el compromiso de pago. Por eso vale la pena considerar un seguro adicional que te proteja directamente a ti como propietario, no únicamente el crédito que tienes con el banco.

¿Puedo recibir ayuda del gobierno?

Tras el sismo del 19 de septiembre de 2017, se creó la Comisión para la Reconstrucción de la Ciudad de México, la unidad encargada de coordinar la reconstrucción y rehabilitación de los inmuebles dañados por ese sismo específico. A la fecha, esta comisión ha atendido cerca de 19,000 viviendas afectadas, ha otorgado más de 153,000 condonaciones de agua y predial, y ha invertido más de 7,500 millones de pesos en apoyos que incluyen reconstrucciones, rehabilitaciones, apoyo a renta temporal e indemnizaciones, beneficiando a más de 100,000 personas.

Es importante ser precisos aquí: estos apoyos están dirigidos específicamente a quienes resultaron damnificados por el sismo de 2017, no es un programa automático que cubra cualquier daño estructural futuro. Aun así, es un antecedente que muestra que existe infraestructura gubernamental capaz de responder a este tipo de emergencias, y vale la pena estar al tanto de cómo evoluciona ante cualquier evento sísmico futuro.

Protege tu inversión antes de que sea necesario

Invertir en bienes raíces en una ciudad como la CDMX va más allá de los números y los contratos, es invertir en un hogar y en una comunidad. Pero como cualquier inversión importante, protegerla es tan relevante como adquirirla. Antes de comprar, pregunta directamente si el edificio cuenta con la póliza de seguro que exige la ley, en qué año se construyó, y si se le han hecho refuerzos estructurales desde entonces. Y si ya eres propietario, revisa con tu administración si esa póliza existe y qué cubre exactamente, antes de que la necesites de verdad.

Como platicamos en nuestro artículo sobre dónde se sienten más los sismos en la CDMX, no todas las zonas de la ciudad tienen el mismo riesgo de amplificación sísmica, así que combinar esa información con la revisión de la póliza y el año de construcción de tu edificio te da un panorama mucho más completo antes de tomar cualquier decisión.