Valor catastral vs. valor de mercado: cuál es la diferencia y por qué hoy se habla tanto del predial en la CDMX

Si alguna vez viste tu boleta del predial y pensaste “espera, ¿mi casa vale eso?”, no eres el único. Es normal que el valor que aparece ahí sea muchísimo menor al precio en el que podrías vender o rentar tu propiedad, y no es un error ni una casualidad: son dos números que miden cosas distintas, calculados con propósitos distintos.

Y hoy esa diferencia está en el centro de una discusión pública. En las últimas semanas, un proyecto de programa metropolitano puso a mucha gente a preguntarse si el valor catastral de su casa va a cambiar y qué pasaría con su predial. Aquí te explicamos qué es cada valor, qué dice ese documento, qué se sabe (y qué todavía no) y por qué, si vas a vender, rentar o comprar, el que de verdad debería guiar tu decisión es el valor de mercado.

El valor catastral es el monto que la autoridad fiscal asigna a tu propiedad, y su propósito es calcular cuánto pagas de predial. En la Ciudad de México se obtiene aplicando las tablas de valores unitarios de suelo y construcción que se publican cada año en el Código Fiscal de la ciudad, que aprueba el Congreso local. Sobre ese valor se aplica una tarifa progresiva: a mayor valor catastral, mayor tasa.

Por diseño, el valor catastral generalmente es menor que el valor de mercado, a veces considerablemente. No es un beneficio oculto ni un error del gobierno: es lo que hace que el cálculo del impuesto sea más simple y estandarizado, aunque ese número no refleje lo que realmente vale tu propiedad si la pusieras a la venta hoy. Puedes consultar el tuyo en tu boleta de predial o en el portal OVICA de la Secretaría de Finanzas.

Se construye con criterios técnicos definidos por la autoridad, entre ellos:

• El uso del inmueble (habitacional, comercial, mixto)
• La ubicación (colonia, alcaldía, cercanía a vialidades principales)
• El tamaño y la antigüedad de la construcción
• El valor del suelo según las tablas oficiales de la zona

Como las tablas se actualizan una vez al año y no en tiempo real, el valor catastral suele ir rezagado respecto a lo que pasa en el mercado de una zona, sobre todo en colonias donde los precios han subido rápido en los últimos años.

El valor de mercado es el precio al que realmente se puede vender o rentar una propiedad hoy, en las condiciones actuales de su zona. No lo define una autoridad ni una tabla fija, sino la oferta y la demanda del momento, más factores como el estado de conservación, los acabados, la antigüedad real y qué tan atractiva es la ubicación para quien busca comprar o rentar ahí.

Es, literalmente, en cuánto se puede concretar una operación real, y por eso es el número que debería guiar tu decisión si vas a poner tu propiedad en venta o en renta, o si quieres saber si el precio que pide alguien más es razonable.

A finales de septiembre empezó la consulta pública del Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México, conocido como POZMVM. Es un instrumento de planeación que elaboran la Sedatu y los gobiernos de la Ciudad de México, el Estado de México, Hidalgo y Morelos para coordinar cómo crece y se organiza la metrópoli. Abarca 84 demarcaciones, incluidas las 16 alcaldías de la CDMX, tiene un horizonte al 2050 y sustituiría al programa vigente, publicado en 1998.

Qué dice el documento. En su página 174, el proyecto plantea que, en una fase posterior, se actualicen los registros catastrales para que el valor de las propiedades se acerque al del mercado inmobiliario. Según las partes del texto que han citado especialistas y medios, la ruta tendría tres pasos: primero, que los municipios cobren el predial como ya lo marcan sus leyes; después, actualizar los catastros con métodos de valuación masiva y nuevas tecnologías, como vuelos con drones; y al final, reformar las leyes fiscales para ajustar la base gravable, las cuotas y las tarifas. El texto también menciona la idea de destinar parte de lo recaudado a un fideicomiso metropolitano para obras regionales.

Qué dicen las autoridades. El 9 de octubre, la jefa de Gobierno, Clara Brugada, publicó: “La Ciudad de México no va a aumentar el impuesto predial”. La Sedatu, que coordina el programa, calificó de falso que el POZMVM vaya a subir el predial o a modificar los valores catastrales, y explicó que el programa no tiene facultades fiscales ni de recaudación. La Secretaría de Planeación, Ordenamiento Territorial y Coordinación Metropolitana (Metrópolis) reconoció que el proyecto incluye una propuesta para fortalecer la recaudación mediante la actualización catastral, pero aclaró que no es vinculante y que no fija tarifas ni montos a pagar.

Dónde está la duda. Un impuesto puede subir aunque su tasa no cambie, si sube el valor sobre el que se calcula. Eso es lo que han señalado especialistas como un académico de la Universidad Iberoamericana, y es la razón por la que la discusión gira alrededor del valor catastral. Del otro lado, representantes del Colegio de la Contaduría Pública recordaron que los gobiernos locales ya actualizan sus tablas cada año, y leen la propuesta como un intento de regularizar los metros de terreno y construcción que no se reportan al catastro. Los dos puntos de vista aparecen en la discusión pública, y ninguno es una decisión tomada.

Qué sí está confirmado y qué no. Hoy no hay una tarifa nueva, ni una iniciativa de reforma fiscal, ni un aumento aprobado. El POZMVM no es una ley y no está en discusión en el Congreso; cualquier cambio a los valores catastrales o al predial en la CDMX requeriría modificar el Código Fiscal, que aprueba el Congreso de la ciudad. Además, el proyecto sigue en construcción: la Sedatu informó que el Secretariado Técnico Conjunto del Consejo de Desarrollo Metropolitano acordó ajustarlo a partir de la consulta, y que revisará particularmente lo relativo al valor catastral y a los predios baldíos y subutilizados. Brugada, por su parte, dijo que presentará observaciones para modificar esos temas. La versión final, según el titular de Metrópolis, se construirá en 2027.

Cómo participar. La consulta sigue abierta hasta el 22 de noviembre en la Ciudad de México, el Estado de México y Morelos (en Hidalgo cerró el 24 de octubre). Puedes opinar en el micrositio pozmvm.sedatu.gob.mx o por correo a participacion.dgomr@sedatu.gob.mx y consulta.metropolitana@metropolis.cdmx.gob.mx.

Aparte del POZMVM, el 14 de octubre el Senado aprobó la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral, que la Cámara de Diputados había aprobado el 7 de octubre, y la turnó al Ejecutivo para su promulgación. Crea la Clave Única Catastral y la Cédula Única Catastral y Registral para identificar cada predio y conectar los catastros con los registros públicos de la propiedad. Quienes la impulsan señalan que no crea impuestos ni centraliza el cobro del predial, que seguirá en manos de los municipios; la oposición advirtió riesgo de alzas y un enfoque centralista. Es una discusión distinta a la del POZMVM, pero vale la pena tenerla presente porque también gira alrededor del catastro.

Con lo que se sabe hoy, no hay ningún aumento al predial aprobado, y los cambios que se discuten dependen de decisiones que todavía no se toman. Lo que sí puedes hacer desde ahora:

• Si eres propietario, revisa tu boleta de predial y conoce tu valor catastral. Así podrás entender cualquier noticia sobre el tema con datos de tu propio caso.
• Si vas a vender o rentar, no uses el valor catastral para fijar el precio. Más abajo te explicamos por qué.
• Si vas a comprar, compara el precio que piden con el valor de mercado de la zona, no con el catastral.
• Si te interesa opinar, la consulta del POZMVM sigue abierta hasta el 22 de noviembre.

Uno de los errores más comunes, sobre todo entre quienes venden por primera vez sin el apoyo de un asesor, es usar el valor catastral como referencia para poner precio. El resultado casi siempre es el mismo: la propiedad queda muy por debajo de lo que vale en el mercado y quien vende pierde dinero sin darse cuenta. Lo contrario también pasa: hay quien fija un precio a partir de lo que “siente” que debería valer, sin datos de respaldo, y termina con una propiedad que no se mueve durante meses porque está sobrevaluada.

Aquí es donde entra la estimación de valor de tu propiedad, que es justo lo que hacemos en Monopolio. Con nuestra herramienta puedes obtener un estimado de valor de forma rápida, y te entregamos un reporte completo que incluye el precio estimado de la propiedad, comparables reales de la zona y datos del entorno, para que sepas con información real en cuánto podrías rentar o vender, no con una corazonada ni con el número que aparece en tu boleta predial.

Sirve tanto si eres asesor inmobiliario y necesitas respaldar el precio que vas a proponer a un cliente, como si eres dueño y quieres saber cuánto vale tu propiedad antes de ponerla en el mercado, o si estás del otro lado, buscando comprar o rentar, y quieres confirmar si la propiedad que te gusta está ofertada a un precio justo.

El valor catastral y el valor de mercado responden preguntas distintas: uno le sirve al gobierno para calcular el predial, el otro te sirve a ti para tomar decisiones reales de compra, venta o renta. Hoy el catastro está en el centro de la conversación, con un programa metropolitano en consulta y una ley federal recién aprobada, pero ningún aumento al predial está confirmado, y los ajustes al proyecto siguen en marcha. Entender la diferencia entre los dos valores te ayuda a seguir esa discusión con criterio y a no confundirlos cuando llegue el momento de vender, rentar o comprar.

Si quieres saber cuánto vale realmente tu propiedad, o la que estás por comprar, en Monopolio puedes hacer una estimación de valor y recibir un reporte con comparables y datos de la zona, para decidir con información real.