¿Qué tipo de tasa te conviene al sacar un crédito hipotecario?

Una buena elección de tasa puede ahorrarte cientos de miles de pesos, por lo que, antes de firmar, asegúrate de entender qué estás pagando y por qué. No es un detalle menor: el tipo de tasa que elijas hoy va a determinar tu mensualidad durante 15, 20 o incluso 30 años, así que vale la pena tomarse el tiempo de entender las opciones antes de firmar cualquier contrato. La opción más recomendable, en la gran mayoría de los casos, es una tasa fija, porque te da estabilidad y control desde el día uno.

Con la tasa fija, tu mensualidad no cambia: pagues hoy o dentro de 10 años, será el mismo monto, lo que significa que no dependes de ganar más en el futuro para poder seguir pagando tu casa. En contraste, las tasas escalonadas y las variables suelen parecer atractivas al inicio, pero representan mucho más riesgo.

La tasa escalonada empieza baja pero sube con los años, lo cual funciona solo si tus ingresos también suben; si no es así, tu crédito se puede volver impagable con el tiempo. La tasa variable, por su parte, sube o baja según el mercado, por lo que puede arrancar en un 6% y, si la economía cambia, llegar al 12% o más, desajustando por completo tu mensualidad.

Por eso, lo más seguro es elegir una tasa fija a largo plazo (de 20 o 30 años) para que tus mensualidades sean manejables, y hacer pagos anticipados en cuanto te sea posible para reducir intereses y terminar de pagar antes.

Este consejo no es solo prudencia, los números lo respaldan: más del 90% de los créditos hipotecarios nuevos en México se contratan actualmente a tasa fija, según datos de la Sociedad Hipotecaria Federal. En un país donde las tasas hipotecarias bancarias se han movido este año entre 9.5% y 12.5% anual (con el CAT, que incluye seguros y comisiones, entre 12% y 17%), la gran mayoría de la gente prefiere la certeza de saber exactamente cuánto va a pagar cada mes, sin sorpresas.

Para dimensionar la diferencia, hicimos una simulación con un crédito de $1,800,000 pesos a 20 años, usando tasas dentro de los rangos actuales del mercado.

Con una tasa fija de 11% durante todo el crédito, la mensualidad sería de aproximadamente $18,579 pesos, y al final de los 20 años habrías pagado un total de $4,459,054 pesos, de los cuales $2,659,054 son intereses.

Con una tasa variable que arranca atractiva en 8% durante los primeros 5 años (mensualidad de $15,056) y después sube a 13% para el resto del crédito (un escenario realista si las condiciones del mercado cambian), tu mensualidad subiría a $19,933 pesos por los siguientes 15 años. Al final, habrías pagado $4,491,366 pesos en total, con $2,691,366 en intereses, unos $32,300 pesos más que con la tasa fija, además de haber vivido con la incertidumbre de no saber cuánto ibas a pagar cada mes.

Este es solo un escenario ilustrativo (no una cotización real de ningún banco), pero muestra por qué la estabilidad de la tasa fija suele ganarle a la promesa de una tasa inicial más baja.

Cuando compares opciones de crédito, no te quedes solo con la tasa de interés que te ofrecen, pide siempre el CAT (Costo Anual Total), que incluye seguros y comisiones, y es el número que realmente refleja cuánto te va a costar tu crédito. Compara cotizaciones de al menos dos o tres instituciones antes de decidir, ya que la diferencia entre bancos puede ser de varios puntos porcentuales. Y si tu presupuesto lo permite, adelantar pagos a capital cuando puedas es una de las formas más efectivas de reducir el total de intereses que pagarás en el camino, sin importar qué tasa hayas elegido.

Elegir bien tu tasa es una de las decisiones financieras más importantes que vas a tomar en años, así que tómate el tiempo de compararla con calma antes de firmar. Y cuando ya tengas claro cuánto puedes pagar cada mes, en Monopolio puedes buscar propiedades dentro de ese presupuesto exacto, para que la mensualidad que calculaste aquí se convierta en el departamento que realmente puedes comprar.