Si buscas “cuánto dinero necesitas para hacer flipping” esperando una sola cifra redonda, tenemos que decepcionarte un poco: no existe. Lo que sí existe es una fórmula clara, con piezas que puedes calcular una por una, y que se ajusta tanto si tu primer flip es de 800 mil pesos como si es de tres millones. Aquí te la desglosamos completa, sin inventar números que se escuchen bien pero no sirvan para nada.
El precio de la propiedad (o el enganche)
Lo primero, obviamente, es el costo de adquisición. Aquí tienes dos caminos: pagar de contado o financiar una parte. El tema es que un crédito hipotecario tradicional está pensado para tu casa habitación, no siempre es la herramienta más ágil para un proyecto de compra-remodela-vende en pocos meses. Muchos flippers principiantes en México arrancan con recursos propios precisamente por eso, y quienes sí buscan financiamiento recurren a inversionistas privados, socios, o plataformas más nuevas de crowdfunding inmobiliario que financian específicamente proyectos de flipping a cambio de un porcentaje del rendimiento. Vale la pena que compares estas opciones antes de comprometer todo tu capital en una sola propiedad.
El presupuesto de remodelación
Aquí es donde más se equivocan los principiantes, casi siempre por defecto. En México, el costo de remodelar por metro cuadrado varía muchísimo según qué tan a fondo sea la intervención:
- Remodelación ligera (acabados, pintura, ajustes menores): entre $2,500 y $6,000 por m².
- Remodelación media (cocina, baños, algo de instalaciones): entre $4,500 y $10,000 por m².
- Remodelación integral (instalaciones eléctricas e hidráulicas completas, redistribución de espacios): de $7,500 hasta $18,000 por m² o más.
Para dimensionarlo: si vas a remodelar a fondo un departamento de 70 m², estamos hablando de un rango de entre $315,000 y más de $1,260,000, solo en obra. La cifra exacta depende del estado real del inmueble, así que nunca calcules a ojo, pide al menos tres cotizaciones desglosadas por partida antes de comprometerte.
Los gastos que se te pueden olvidar
Más allá de comprar y remodelar, hay costos que casi siempre se escapan del presupuesto inicial:
Gastos de cierre de la compra. Escrituración, impuestos y notario suelen representar entre el 3% y el 9% del valor de la propiedad, dependiendo del estado y el tipo de trámite.
Costos de mantenimiento mientras no se vende. Durante los meses que dura la remodelación y la venta, sigues pagando predial, cuota de mantenimiento del edificio y servicios básicos, aunque nadie viva ahí todavía.
Comisión de venta. Al vender, una inmobiliaria o asesor suele cobrar entre 3% y 6% del precio de venta, más IVA.
ISR sobre la ganancia. Esta es la que casi nadie presupuesta, y es importante: como la propiedad no es tu casa habitación, no aplica ninguna exención fiscal. Vas a pagar ISR sobre la ganancia real (precio de venta menos costo de adquisición actualizado, mejoras con factura y gastos), con una tasa progresiva que puede llegar hasta 35%. El notario lo retiene directo al momento de la escrituración de venta.
Un ejemplo completo, con números reales
Retomando el ejemplo que usamos en nuestra guía de flipping: un departamento en Narvarte que compras en $2,000,000 y remodelas con $400,000 (ese monto, para un depa de unos 70 m², equivale a cerca de $5,700 por m², justo dentro del rango de una remodelación media). Así se vería el capital total que necesitarías, sin contar lo que sale de la venta al final:
| Concepto | Monto aproximado |
|---|---|
| Precio de compra | $2,000,000 |
| Gastos de cierre de compra (5%) | $100,000 |
| Remodelación | $400,000 |
| Colchón para imprevistos (15-20% de la remodelación) | $60,000-$80,000 |
| Mantenimiento y servicios durante el proceso (3-4 meses) | $10,000-$20,000 |
| Capital total aproximado | $2,570,000-$2,600,000 |
Es decir, necesitas contar con bastante más que solo el precio de compra. Y eso sin contar la comisión de venta ni el ISR, que se descuentan de lo que recibes al vender, no de lo que necesitas tener guardado desde el inicio.
La buena noticia es que esta misma fórmula funciona igual con un presupuesto más chico. Si tu primer flip es de $700,000 en vez de $2,000,000 (justo el segmento donde la vivienda usada ya domina el mercado en México), los porcentajes se mantienen, solo cambian los montos absolutos. No necesitas empezar con millones para aplicar esta lógica.
Antes de comprometer tu dinero
Haz el ejercicio completo de esta tabla con la propiedad específica que tienes en la mira, no con un promedio genérico. Pide cotizaciones reales de remodelación antes de ofertar por la propiedad, y resérvate siempre un margen extra para imprevistos y para el ISR que vas a pagar al final. En Monopolio puedes filtrar propiedades por precio por metro cuadrado por debajo del promedio de la zona, un buen punto de partida para encontrar propiedades con margen real antes de empezar a hacer cuentas.
